Наш прогноз цен на недвижимость:
На столичном и Подмосковном рынке увеличивается выбор вторичных квартир, и все меньше и меньше покупателей. Кризис ипотеки все больше дает о себе знать.
Покупатели не готовы платить такие деньги за квартиры, вернее может и пока готовы, но банки предоставляющие такие кредиты все больше ужесточают свои требования. Им выгодны хорошие и надежные заемщики. Но людей которые готовы выплачивать такие суммы, все меньше и меньше.
Вот конкретные цифры: средний размер ипотечного кредита в Москве составляет 250.000 долларов, на долю кредитов до 100 т.$, приходится 38%, еще 41% на долю до 200т.$, и только 18% на долю от 300 до 500 т.$.
Размер кредита на прямую зависит от размера подтвержденного дохода, а в 80 % заемщиков это не более 2000 долларов на человека.
Делаем вывод, что ипотека все менее и менее доступна, и доля людей способных купить квартиру все меньше и меньше.
Присутствует на рынке еще один фактор, это социальное жилье. Т.е. государство за свой счет (вернее застройщика) предоставляет социальнонеимущим квартиры. Благое дело? Безусловно! Надо подъдерживать неимущих и многодетных. Но что в итоге получается? Государственные чиновники забирает у застройщика часть квартир, в настоящее время это около 50% квартир. Это много. Вроде-бы логика проста, у застройщика сверхдоходы и ими надо делиться, но при таком размере дележа застройщику все менее выгодно строить, именно поэтому в последнее время в некоторых городах Московской области стало все меньше закладываться новых домов. На рынок существенно влияет факт количества веденных на него квартир. А квартир на него попадает все меньше. Это толкает цены вверх.
Вот и опять, в июле 2008, мы оказались в похожей ситуации как и год назад. Только теперь "низы" не хотят жить по старому, а "верхи" не могут. Люди не могут купить квартиры (высокие ставки по ипотеке, невозможность получить кредит и т.д.), а банки не могут выдавать кредиты всем подрят, так как боятся повторения кризиса рынка недвижимости в США, им нужны благонадежные заемщики.
На рынке 2 тенденции в верх и вниз, и какие факторы победят непонятно. В долгосрочной перспективе, это однозначно вверх, но что будет в ближайшие 3-5 лет, покажет рынок.
В данный момент в однозначном проигрыше оказывается тот самый средний класс, на которого возлагают все надежды наши правители, и который во всех развитых странах составляет основу государства. Малоимущим возможно бесплатно получить квартиры, и сверхбогатые и так все могут купить.
Что же делать середнечкам? Под ними я понимаю, полнозенную семью, в которой есть ребенок и оба родителя трудятся. По Московским меркам это примерно 2-3 тысячи рублей в месяц. Пока они дотягивают до нижней границы выхода на рынок жилья, т.е. способны купить в ближайшем и среднем Подмосковье однокомнатную квартиру. Но разве это предел мечтаний семьи? Но к сожалению в данный момент это так. Спешите покупать! Если цены рванут вверх, с такими деньгами, даже комнату не купишь, хотя на комнаты почти все банки не дают кредит.
Лично мне как работающиму, глубоко симпатичен именно тот самый средний класс, который не может купить жилье в настоящий момент. Кстати, в России есть простой способ решить такие проблемы, и в некоторых регионах он уже применяется. Это продажа за символическую сумму участка земли человеку, который обязуется построить на нем дом, за 3-5 лет. Если дом не построен, земля переходит обратно государству. В Московской области, это конечно вопрос более сложный, из-за деффицита земли, но вполне вполне допустимый. Земли простаивает очень много. Причем у крупных спекулянтов, которые за копейки скупи сельхозземли, и теперь просто ждут когда она еще больше подарожает. Отличный выход для среднего класса. Кстати построить свой дом сейчас более реально, и главное дешевле, чем покупать квартиру.
Но вернемся к прогнозу цен на недвижимость:
Большинство же опрошенных экспертов единственной причиной возможного снижения цен на недвижимость называли падение цен на нефть или смену политической ситуации. Никакой речи о снижении платежеспособного спроса не шло ни в одном из полученных комментариев по текущей (на тот момент) ситуации.
В реальности же, не дожидаясь ни кризиса неплатежей, ни снижения цены на нефть, подогреваемый слухами о скором кризисе и криками большинства о невыносимой ситуации на рынке, спрос медленно но верно идет вниз. В итоге московские новостройки подешевели на 2,3%, и прогноз цен на недвижимость в будущем такой же. Хотя застройщики и не торопяться снижать цены, так как новостройки в начале 2008 и середине года продаются более менее нормально, чего не скажешь о вторичном рынке недвижимости.
Можно уверенно говорить о надвигающемся кризисе на сегодняшний день? Пока со 100% вероятностью нет. Но все предпосылки для стабилизации цен есть. И намечаются предпосылки для их небольшого падения. Нновостройки по переуступкеправ продать достаточно сложно, но реально так как спрос на них есть. Многие хотят продав свое старое жилище перебраться в современную благоустоенную квартиру. В последнее время значительно вырос спрос на загородную недвижимость и земельные участки.
Наш прогноз на ближайшие 2-3 месяца-это стабилизация цен, их небольшая корекция по сегментам (новостройки подежевеют совсем немного, а вторичка более существенно). Корекция цен будет ближе к концу года, и скорее всего повторит прошлогоднюю. Т.е. составит 10-15%. А примерно через 6-12 месяцев, цены опять пойдут вверх.
Инвестиционный бум в недвижимость однозначно закончился, из-за высокого порога выхода на рынок основного большинства игроков и снижение доходности, вплоть до отрицательной, что конечно радует реального покупателя жилья.
Что ж, нам остается только наблюдать за дальнейшим развитием ситуации и тем, как будут меняться покупательские предпочтения, отражаясь на ценах и общем состоянии рынка. Время, как говорится, покажет и расставит все на свои места.
 Статьи о недвижимости |
 Контактная информация |
|---|---|
|
Адрес ООО «Голден-Сити» тел./факс: 500-48-18, 500-48-08, 920-97-97. E-mail: info@golden-city.ru |